Qu’il s’agisse de l’achat d’un bien ou d’une construction, un regard avisé sur les détails permet de constater les défauts et de savoir ainsi quels vices cachés ou visibles sont susceptibles de gâcher le plaisir du nouveau propriétaire.

Un vice caché, c’est un défaut d’un objet tel qu’il le rend impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Voilà la définition générale du vice caché. À titre d’illustration, des fissures non visibles par l’accumulation de la neige lors de l’achat d’un bien peuvent être considérées comme un vice caché si elles présentent des problèmes d’étanchéité ou de solidité de la structure.

Contrairement à la croyance populaire, le caractère caché du vice n’est pas nécessairement le résultat de tentatives de dissimulation de défauts, connus par le vendeur. Quoique le silence, la réticence ou l’omission de divulgation puissent altérer le jugement de l’acheteur, il est fréquent que des vices de construction ou de conception affectant un bâtiment demeurent inconnus et insoupçonnés par le vendeur lui-même.

Tout défaut n’est pas forcément un vice caché

Les défauts apparents ne peuvent pas être qualifiés de vices cachés. Lorsqu’on parle de vices cachés, il faut que plusieurs conditions soient avérées:

1. Le vice doit être grave.

2. Le vice ne doit pas avoir été divulgué au moment de la vente. Par exemple, si l’on vous a prévenu que le chauffage ne fonctionne plus, vous ne pourriez pas prétendre à un vice caché.

3. Le vice ne doit pas être apparent. En tant que particulier, il faut savoir que votre œil n’est pas celui d’un expert. D’où l’importance d’une inspection préachat. Notez qu’un projet de règlement est actuellement à l’étude au Québec afin de rendre l’inspection préachat obligatoire pour les maisons de 25 ans et plus.

4. Le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien, voire le rendre inutilisable.

Pour terminer, « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l’usage auquel on les destine ou qui diminuent tellement leur utilité que l’acheteur ne les aurait pas achetés, ou il n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. » L’article 17.26 du Code civil.

Tandis que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. À cet effet, en présence d’un vice apparent, le vendeur agissant de façon à rassurer l’acheteur en dissimulant les impacts d’un tel vice et/ou en retenant de l’information ou en gardant le silence peut causer préjudice à l’acheteur ce qui pourrait constituer un vice de consentement communément appelé un dol.